2024年房价真的会一直上涨吗？

2024年初，西雅图与湾区房市再现抢offer热潮，但高利率、可负担性逼近极限与库存松动，使房价无脑上涨的预期面临考验。更可能的全年走势是温和而分化，而非全面普涨。

开年热潮与历史镜鉴

2024年1月，西雅图与湾区成为全美最热的市场，好房与普通房源往往数日售罄，部分房产甚至收到30个offer，令人联想到2022年1月的抢房狂潮。买家纷纷增加首付与定金、放弃对自己有利的条款，只为赢得卖家青睐。

然而2023年同期同样火热，却后劲不足：当年一套Lake Forest Park标价100万美元的房产收到40多个offer，最终以145万美元成交，溢价45%；但3月与6月房贷利率两度跳升，令2023年下半年急转冷清。开年火热并不等于全年上涨。

科技股：中性变量

科技公司股价是西雅图与湾区房价的重要支撑。过去一年标普500指数上涨24%，但前七大科技股平均上涨111%，涨幅高度集中、缺乏广度。展望2024年，截至1月20日，股债市场预期降息5次，而美联储自身仅预测3次；若降息不及预期，已被消化的涨幅可能部分回吐。以十分制衡量，2024年股市因素约为中性的5分。

房贷利率：被忽视的利好信号

房贷利率与10年期美债收益率高度正相关，与美联储隔夜利率关联甚微——1973年以来两者利差在正5至负3之间波动，几乎不挂钩。真正影响长端美债与房贷利率的，是财政部的举债结构与美联储缩表。2023年11月底房贷利率大跌约100个基点，据美联储褐皮书，约三分之二源于财政部增发短期、减少长期美债，三分之一源于市场提前预判降息。

值得注意的是，2023年12月底10年美债收益率触底反弹，房贷利率却未同步上行，显示银行业开始放松、增加房贷投放。这一背离是容易被忽视的利好信号，约可打8分。

红海危机：最大的灰犀牛

真正房间里的大象是红海危机。也门胡塞武装袭扰商船，迫使欧亚航线绕行好望角、增加约3500海里。全球货运价格（WCI指数）疫情高峰时每货柜曾达1万美元，2024年初再度猛增，单周货柜价格升至3776美元、周涨幅25%。一旦华尔街开始炒作，股市回调可能带动货币政策由鸽转鹰，引发房价下行的连锁反应。该因素约为极度利空的1分。

可负担性与库存的约束

除上述三大变量外，可负担性与库存同样限制着上涨空间。经过连年上涨与高利率叠加，西雅图等市场的购房可负担性已接近历史极限，月供占收入比例居高不下，进一步压制了边际购买力。与此同时，部分卖家在锁定低利率后惜售，但随着时间推移，库存仍在缓慢松动。可负担性见顶与库存回补，共同意味着房价更可能呈现温和、分化的走势，而非全面普涨。

关键数据

总结与建议

综合股市、房贷利率、红海危机以及可负担性与库存，2024年房价并非无脑上涨，而更可能呈现温和、分化的走势。对自住买家而言，决策的核心不是择时，而是在能够稳定负担时找到适合自己的房子——历史经验显示，买在价格趋势的左侧、面对恐慌卖家时，更容易拿到理想价格。对投资者而言，则需对红海局势与长端利率保持警惕，避免在情绪高点追高加杠杆。