美联储主席鲍威尔：这些州的房价可能会暴跌

美联储主席鲍威尔在2025年2月12日的国会问询中警告，未来10至15年，美国部分地区可能因气候灾害与保险危机而几乎无法申请房贷。其传导链清晰：保险公司大规模退保、房贷机构随之收紧，而美国购房者平均贷款比例高达87%，一旦融资消失，这些地区的房价面临的将不是温和回调，而是可能的暴跌。这印证了美国房市的结构性分化。

鲍威尔到底说了什么

在回答明尼苏达州议员Tina Smith时，鲍威尔指出：再过10到15年，美国一些地区可能根本没法申请房贷。气候变化加剧自然灾害，保险公司在全国范围大规模取消保单、蒙受数十亿美元损失——例如State Farm早在洛杉矶Pacific Palisades社区被野火摧毁的数月前，就已取消成千上万份保单。

由于房贷机构普遍要求购房者持有房屋保险，失去商业保险的业主只能转向政府的"最后保险人"计划——保费更贵、保障更有限，且向市场释放出该区域风险极高的信号。一位美联储主席公开做出这样的警告，本身就说明气候与保险风险已不再是边缘话题，而是会实质影响房贷可得性、进而影响房价的主流变量。

保险危机如何喂养房价危机

银行与保险公司都不会做赔本买卖。当风险状况持续恶化，它们的理性反应就是停止承保、停止放贷。后果是：高风险区的房产先是更难融资，最终变得无法融资，而价格紧随融资而走。

关键在于杠杆。美国平均购房者首付仅13%、贷款比例高达87%。当融资从等式中被抽走、放贷机构干脆不碰某类房产时，市场面对的就不再是10%或20%的修正，而是潜在的崩盘。这就是保险危机"喂养"房价危机的机制——它不是直接压低房价，而是通过切断融资这条命脉，让高度依赖杠杆的房产失去买家，从而引发价格的断崖式下跌。

风险名单：43年灾害数据画像

国家环境信息中心追踪了1982年以来所有损失超10亿美元、并经通胀调整的重大自然灾害。过去43年累计损失达2.8万亿美元，约相当于美国2024年GDP的十分之一。其中飓风与风暴损失最大，超2.1万亿美元；其次为干旱3300亿、洪水2000至3000亿、山火1000至2000亿美元。

受灾最重的州包括加州、德州、佛罗里达、路易斯安那、北卡、乔治亚与科罗拉多。德州在灾害频率上遥遥领先，乔治亚（亚特兰大所在州）次之；佛州与路易斯安那在飓风风暴上风险最大。这份基于43年数据的风险地图，为判断哪些地区面临保险与房贷危机提供了客观依据。

山火：近十年才崛起的一级威胁

一个关键变化是山火。过去10年的山火损失总额，等于此前33年的总和——2015年前山火几乎不在威胁雷达上，如今却定义了加州的风险画像，并使加州跻身损失第一梯队。

山火（加州、科罗拉多领先）、干旱与洪水（加州、德州领先）、飓风风暴（德州、佛州领先）共同勾勒出一幅高风险地图。山火的快速崛起尤其值得警惕，因为它意味着气候风险的版图在动态恶化——一个十年前还安全的区域，可能在未来因山火频发而进入保险公司的"黑名单"，从而触发融资和房价的连锁反应。

结构性分化：先问一句哪里

这些高风险州，恰恰多是过去5年房价飙涨、投资人与华人买家大量买入的地区，大量财富正集中于面临融资难题的房产之上。

与之相对，库存长期紧张、需求稳健的西岸（如西雅图）与东北部相对抗跌——供给不足限制了价格的下行空间，卖家更有底气。鲍威尔的判断本质上印证了美国房市的结构性分化：这不是一个统一的市场，而是裂成了"供给过剩、承压下行"与"供给紧张、相对抗跌"的不同板块。听到"房价可能暴跌"时，第一句要问的永远是"哪里"——因为美国早已不是一个统一的房地产市场。

气候保险风险的传导链

鲍威尔警告的本质，是一条"气候→保险→房贷→房价"的传导链。下表拆解每一环。

这条链的关键在于杠杆：美国购房者平均贷款比例高达87%，当融资被气候保险危机切断，高风险区的房价面对的就不是10-20%的温和回调，而是潜在的崩盘。理解这条链，就理解了为什么一位美联储主席会把气候风险当作影响房价的主流变量。

高风险州投资的尽职调查

如果要在高风险州投资，必须把气候与保险变量纳入尽职调查。下表给出关键核查项。

评估任何高风险州（德州、佛州、路易斯安那、加州）的投资房时，绝不能只看房价和租金，还必须把保费、保费上涨轨迹和放贷机构未来是否退出纳入测算。警惕"全靠未来升值"的逻辑——那等于在与美联储主席的分析对赌。相比之下，西雅图所在西岸库存紧、需求稳、气候灾害风险低，更适合以长期持有的视角配置。听到"房价暴跌"先问"哪里"，是这轮结构性分化中最重要的判断纪律。

一句话听懂鲍威尔的警告

听到"房价可能暴跌"，记住一句话：先问"哪里"。气候灾害+保险危机+高库存的州（南部、阳光地带）面临融资断裂式的暴跌，而库存紧、需求稳、灾害少的西岸相对抗跌。

美国早已不是一个统一市场，用全国性恐慌叙事判断自己所在的具体市场，往往会犯错。

总结与建议

对西雅图的华人买家和投资者而言，听到"房价可能暴跌"时，第一句要问的是"哪里"。用全国性的恐慌叙事来判断自己所在的具体市场，往往会犯错。

具体建议有三：评估任何高风险州（德州、佛州、路易斯安那、加州等）的投资房时，务必把当前保费、保费上涨轨迹与放贷机构未来是否退出纳入测算；警惕"全靠未来升值"的逻辑，因为那等于在与美联储主席的分析对赌；而西雅图所在的西岸凭借库存紧、需求稳的基本面相对抗跌，更适合以长期持有的视角配置。房地产是数十年的长跑，必须把气候与保险这类长期变量算进去。